隨著部分住宅樓逐漸老化,維修成了居民關(guān)心的大問題。有居民找到物業(yè)公司要求維修,物業(yè)公司卻表示,住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修應(yīng)當(dāng)使用住宅專項維修資金。
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管好用好住宅專項維修資金(金臺視線·關(guān)注小區(qū)物業(yè)服務(wù)④)

2023-11-06 08:42:00

來源:人民網(wǎng)-人民日報

隨著部分住宅樓逐漸老化,維修成了居民關(guān)心的大問題。有居民找到物業(yè)公司要求維修,物業(yè)公司卻表示,住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修應(yīng)當(dāng)使用住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金,被稱為房屋的“養(yǎng)老錢”。不過,有不少讀者反映,住宅專項維修資金申請門檻高、手續(xù)繁雜,存在使用不順暢、收支不透明等問題。

住宅專項維修資金支取門檻高、合理使用難

前不久,河北廊坊市民劉先生因為拖欠物業(yè)費,被物業(yè)公司告上法庭。劉先生很不服氣:“2011年我家房子漏雨,墻面、頂棚多處污損,存放在房間、陽臺的家具、貨物等也被浸泡,損失巨大。此后,幾乎年年都漏雨。我多次要求物業(yè)公司維修,但一直都沒修好。物業(yè)公司服務(wù)不到位,我才不愿交物業(yè)費。”

物業(yè)公司則表示,劉先生居住的頂樓夏季暴雨時經(jīng)常漏雨,是因為小區(qū)原有設(shè)計缺陷導(dǎo)致。物業(yè)公司曾在職責(zé)范圍內(nèi)予以維修,但因為漏雨比較嚴(yán)重,需要申請維修資金大修。不過,申請了幾次,均因為各種障礙沒申請下來,因此未能徹底有效解決漏雨問題,并非物業(yè)公司失職。

最終,法院認(rèn)為,雖然頂樓漏雨主要是房屋結(jié)構(gòu)缺陷造成,但多年來未徹底解決,也屬于物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量瑕疵,酌定劉先生的物業(yè)費按70%計算。

據(jù)2008年實施的《住宅專項維修資金管理辦法》,住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用,所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。民法典中明確規(guī)定,建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有;其使用應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,并需參與表決的專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。有不少讀者、網(wǎng)友反映,維修資金支取門檻高、合理使用難,沒有發(fā)揮應(yīng)有的保障作用。

去年,福建福州市民李先生曾向所在小區(qū)物業(yè)求助:自己所在樓棟的電梯壞了,買房時已經(jīng)交了一筆維修資金,能不能申請使用?但李先生發(fā)現(xiàn),這是一項十分繁瑣的事情?!笆褂米≌瑢m椌S修資金需要征得大部分業(yè)主簽字同意才能申請,但不少業(yè)主認(rèn)為這是自家房子的維修資金,不同意動用。物業(yè)公司也覺得申請過程太麻煩,找各種借口不讓我們申請?!崩钕壬f。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任李超認(rèn)為,住宅專項維修資金使用難主要有幾個方面原因:“一是流程手續(xù)問題,維修資金的申請審批流程較長,如有某個環(huán)節(jié)出問題則會耽誤支取使用進(jìn)程;二是使用范圍問題,維修資金主要用于小區(qū)的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù);三是信息不對稱問題,物業(yè)服務(wù)是典型的委托代理關(guān)系,在監(jiān)管不力的情況下,個別小區(qū)就會出現(xiàn)維修資金被濫用的現(xiàn)象,同時也會增加住建部門審批的嚴(yán)格程度。”

物業(yè)費和住宅專項維修資金使用范圍不同

“明明交了物業(yè)費,為什么還要使用維修資金?”在采訪中,不少居民都對住宅專項維修資金表示不知道、不了解。兩者到底有什么區(qū)別呢?

“物業(yè)費和住宅專項維修資金的區(qū)別主要體現(xiàn)在使用范圍上?!奔肿啃新蓭熓聞?wù)所執(zhí)業(yè)律師葉英澤說,物業(yè)費是指物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù),接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)支付的費用,主要范圍是用于物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù),比如日常衛(wèi)生清潔、安保秩序、綠化養(yǎng)護(hù)及其他設(shè)施的日常運行保養(yǎng)等。而維修資金則專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造,范圍一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面等。

“維修資金的所有權(quán)是全體業(yè)主,而物業(yè)費的所有權(quán)是物業(yè)公司。維修資金并不包含在物業(yè)服務(wù)費中?!比~英澤說,按照《住宅專項維修資金管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,業(yè)委會應(yīng)開立住宅專項維修資金賬戶,并接受有關(guān)部門的監(jiān)督。

不過,在實際中,由于很多小區(qū)沒有成立業(yè)委會,存在無人組織的情況,維修資金仍然處于主管部門代管的狀態(tài)。湖北襄陽市一位業(yè)主就表示,樓頂公共區(qū)域漏水拖了兩年多,大部分業(yè)主都同意動用維修資金,但由于業(yè)委會一直在換屆過程中,新的業(yè)委會遲遲沒能成立,導(dǎo)致維修資金一直無法申請使用。

即使成立了業(yè)委會,維修資金轉(zhuǎn)由業(yè)委會管理,其使用同樣是個難題。有的小區(qū)設(shè)定了高額的支取門檻,需要達(dá)到一定金額才能啟動;有的業(yè)委會覺得維修金額太大,擔(dān)心維修資金難以為繼,不同意使用。廈門市一小區(qū)業(yè)主反映,樓棟需要更換電梯和大門,本來應(yīng)該使用維修資金,卻被業(yè)委會以申請流程復(fù)雜、達(dá)不到支取門檻為由拒絕,讓業(yè)主們自行籌集。

在申請使用維修資金的過程中,使用方案是否合理也是業(yè)主高度關(guān)注的問題之一?!坝械奈飿I(yè)公司提出使用方案時會提高維修報價,如果對材料、人工等價格不夠了解,就會花冤枉錢。”劉先生是東北某小區(qū)的業(yè)委會委員,前段時間,小區(qū)部分電梯需要更新維修,征得業(yè)主同意后,計劃動用維修資金。然而,在報價階段,有業(yè)主指出了物業(yè)公司報價虛高的問題,經(jīng)過反復(fù)協(xié)商溝通,每部電梯維修費用在不降低維修標(biāo)準(zhǔn)的情況下,由6萬多元降至4萬多元?!靶^(qū)維修十幾部電梯相當(dāng)于省了20多萬元,這維修資金都是咱自己交的,得用在刀刃上?!眲⑾壬f。

合理簡化住宅專項維修資金使用流程

針對維修資金使用難問題,有社區(qū)書記坦言,社區(qū)內(nèi)的一個小區(qū)維修資金積累了2000多萬元,但一直未使用,“一個重要原因就是使用維修資金要組織召開全體業(yè)主大會,但對于超大規(guī)模小區(qū),幾乎不可能。”在采訪中,不少讀者都建議應(yīng)合理簡化維修資金的使用流程,健全完善便利業(yè)主使用機制。

對此,李超認(rèn)為,簡化申請審批流程和加強監(jiān)管需要齊頭并進(jìn):“申請事由符合維修資金的使用條件,并且業(yè)主征求意見符合規(guī)范的應(yīng)該給予認(rèn)可,進(jìn)一步簡化申請審批流程。此外,根據(jù)維修質(zhì)量和業(yè)主滿意度建立住宅專項維修資金全流程監(jiān)管制度和黑白名單制度,對進(jìn)入白名單的物業(yè)公司,在后續(xù)維修資金的支取使用上開辟綠色快捷通道。”

目前,在全國多地已出臺的地方性住宅專項維修資金管理辦法中,大多數(shù)管理辦法對緊急情況下的維修資金使用做了明確說明。吉林省在2022年出臺的《吉林省住宅專項維修資金管理辦法》中提出,物業(yè)保修期滿后,發(fā)生樓體外立面有脫落危險等嚴(yán)重危及人身、房屋安全等緊急情況,需要立即使用維修資金的,由業(yè)主委員會或者居(村)民委員會提出應(yīng)急使用方案,也可以由相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人提出應(yīng)急使用方案,經(jīng)業(yè)主委員會或者居(村)民委員會同意,向物業(yè)行政主管部門書面提出資金使用申請。

據(jù)深圳市發(fā)布的《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》,一旦遇到天臺或外墻嚴(yán)重滲漏,電梯沖頂或蹲底(墜落)、消防、用水用電等突發(fā)重大安全隱患時,物業(yè)公司應(yīng)緊急處置,事后告知業(yè)委會進(jìn)行確認(rèn),即可支取應(yīng)急維修資金。目前,北京、重慶、成都等城市均增設(shè)了使用維修資金的應(yīng)急通道。

對于維修資金賬目不透明、投票真實性存疑等問題,多地開展“線上+線下”多渠道推進(jìn)的有益嘗試。成都開啟維修資金“線上+線下”全平臺曬賬新模式,在線上為市民開通維修資金查詢通道,在線下則是專戶管理銀行派遣員工進(jìn)入小區(qū)張貼海報,對小區(qū)上年度維修資金余額、使用明細(xì)等進(jìn)行公示。在北京部分小區(qū),業(yè)主表決使用管理維修資金,已不再使用紙質(zhì)投票,而是通過業(yè)主輸入姓名和身份證號碼實名認(rèn)證過的手機APP進(jìn)行投票。

“維修資金的使用事關(guān)小區(qū)居民的獲得感、幸福感,監(jiān)管環(huán)節(jié)決不能有絲毫松懈。”山東濰坊市讀者夏燕萍建議,應(yīng)當(dāng)建立健全維修資金使用評價機制,引入第三方審計單位、專業(yè)社會組織、專業(yè)協(xié)會等,對維修資金使用情況開展全過程評價,并梳理出使用過程中存在的薄弱點,提出相關(guān)整改建議,確保維修資金的管理使用規(guī)范、透明、高效。

版式設(shè)計:汪哲平

《 人民日報 》( 2023年11月06日 07 版)

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